Balon Nedir?
Balon, içerisinin havayla dolmaya başlamasıyla şişmeye başlar. Şişirilen balon sınırlarının bittiği büyüklüğe ulaşınca patlar. Buradan yola çıkarak ekonomideki bazı sorunların tam da buna uygun olarak gerçekleştiğinden dolayı balon kelimesi ekonomi sözlüğüne girmiştir. Balonun şişmeye başlamasıyla birlikte fiyatlar gerçeği yansıtmayan değerlerle büyümeye başlar, biz buna sanal değer diyoruz. Balondaki büyüme medyanın ve halkın ilgisi başlayınca fiyatlar birkaç adım daha yükselir. Eğer belli bir seviyeden sonra medya ve halkın ilgisi daha da artmaya devam ederse balon oluşmaya başlamıştır. Balon büyümeyi sürdürürken sonunda patlamaya yakın bir kez daha şişirilmeyi bekler. Patlamadan önce son şanstır. Bu aşamada “Çıksam mı? Çıkmasam mı?” sorularını sorarak karar vermeye çalışırız. Burada daha çok kazanma hırsı devreye girer balondan çıkmamıza engel olur. Sonunda balon patlar, arkasından hasarı tespit etmeye gelir.
2011 yılında konut fiyatları ve satışların 2012’ye kadar yatay seyrettiği faizlerinse bir miktar yükseldiği görülmektedir. 2013 yılında faizlerin belirgin bir biçimde düşmesiyle konut satışları ciddi bir sıçrama yapmış fiyatlarda balon oluşmasına imkân veren zemin bu yıl itibariyle başlamıştır. Sonraki yıllarda faizlerin hemen hemen konut satışlarına etki etmeyecek biçimde az da olsa arttığıdır. 2015 yılında konut fiyatları zirve yapmış ve faiz bu yıldan sonra fiyatları aşağı doğru çekmeyi sürdürmüş. Şayet emlak sektöründe bir balondan bahsedilecekse 2015 yılı buna uygun olur. 2016 yılına döndüğümüzde KGF ile birlikte kampanyalarında etkisiyle konut satışları, faizlerin yükselmesine rağmen artmaya devam etmiş. İnşaat sektörü açısından 2017 yılı kırılma noktası olmuştur. Sebebiyse faiz ile fiyat farkının en fazla açıldığı sene olmasıdır. Son yıl olan 2018 yılındaysa Ağustos’ta yüzde 12 oranında konut satışları düşmüş bu gidişle, yılsonunu 2013’e aşağı yukarı benzer kapatacaktır.
Balon Fiyatta Değil! Üretimde yani Arzda
Tablodan balonun arz (üretim) tarafında olduğu görülmektedir. Çünkü 2014 yılında fiyatlar artarken buradaki fiyatların arttığını görenler inşaat sektörüne hızlı giriş yapmışlar. Bu giriş 2017 yılına kadar devam etmektedir. Toplam satılmayan yeni konutta iki milyonun üzerinde konut üretilmiş ve satılan yeni konut sayısı her sene ortalama beş yüz bin civarındadır. İki milyonun üzerinde konutu beş yüz bine böldüğümüzde dört sene çıkıyor. Bunun anlamı şudur; inşaat sektöründe hiç konut yapılmazsa bu konutlar, ülkeye dört sene yeter. Asıl soru konut stoku nasıl eritilip inşaat firmaları tekrar eski günlerine dönecektir. Bu sorunu çözmek için emlak sektörü kampanyalara yönelmeye başladı. Bu kampanyalar geçicidir. Zira grafik ve tablodan da izlendiği gibi kredi faizleri yükselmeye devam edince konut satışları da azalmaya başladı. Buradaki gidişatı tersine çevirmek için enflasyonla mücadele etmemiz gerekir.
Sonuç olarak grafik ve tablodan balon olup olmadığını araştırdık. Eğer emlak balonu söz konusuysa 2015’te olması gerekirdi. 2015 yılında fiyatların şişmesinin ardından faizlerde yükselmiş aynı anda köpük de kaybolmuş. Diğer verileri incelediğimizde arz fiyatlarında balon ortaya çıkmıştır. Bu yüzden hiç konut üretilmezse dört sene yetecek kadar konut stoku var. Bu da Türkiye genelinde arz balonu olduğunu gösteriyor. Şayet oturmuş olduğunuz yerde emlak balonundan şüpheleniyorsanız; “Emlak Balonu” yazıma bakılması gerekir. Burada fiyat/kira oranının hesaplanmasından bahsetmekteyim yazıda yazılanları uygularsanız ilçe ve semtinizde balon olup olmadığı muhakkak çıkar.
Bizden Bir Söz: Bilen bilir, bilmeyen aslı var sanır.
0 yorum:
Yorum Gönder